Что такое рефинансирование ипотечного кредита?

refinans ipotekaМеханизм ипотечного кредитования в нашей стране только начинает развиваться. Это объясняет дороговизну продукта за счет высоких банковских ставок. Если на Западе ипотека обходится людям по 2-3% годовых, то в нашей стране этот показатель превышен в разы. Но с годами все-таки намечается тенденция к небольшому снижению ставок, что делает возможным рефинансирование ипотечного кредита.

Что такое ипотечное рефинансирование

Этот термин подразумевает, что заемщик берет новый ипотечный кредит по более низкой ставке взамен текущего. Процедуру можно осуществить в своем же банке или найти нового кредитора. Как правило, большинство используют именно второй вариант, поскольку действующему банку невыгодно предоставлять своему клиенту кредит с более низкими процентами. Но иногда, чтобы удержать человека в рядах своих заемщиков, банки идут на такой шаг. Достаточно намекнуть, что вы нашли более выгодные условия и вам готовы предоставить ссуду.

Ипотечное рефинансирование пока не столь популярно в нашей стране. Дело в том, что если на Западе дело решают десятые, а то и сотые доли процента, у нас речь идет, как минимум, о 2-3 процентах. Именно в этой ситуации все неудобства, связанные с получением новой ипотеки, отойдут на второй план перед перспективой сэкономить свои деньги.

Другой причиной является то, что некоторые люди просто не знают о такой возможности. Взяв однажды кредит, они продолжают исправно платить деньги и «тянуть свою лямку», не задумываясь о том, что есть более выгодные варианты.

Рефинансирование ипотеки —  продажа закладной инвестору

refinans ipotekaПрименительно к ипотечному кредитованию в упрощенном смысле рефинансирование подразумевает процесс продажи закладной инвестору.

Закладная — это именная ценная бумага, которая удостоверяет право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, а также право залога на имущество, обремененное ипотекой. Кроме того, наличие закладной, выданной в установленном законом порядке, подтверждает права ее законного владельца без предоставления других доказательств существования этого обязательства.

Упрощенно закладная — ценная бумага, которая удостоверяет право ее держателя на получение (возврат) денежных средств, выданных заемщику для приобретения жилья.

Условно говоря, беря у банка кредит на приобретение квартиры, Вы передаете ее в залог. Залог подразумевает тот факт, что вы не сможете продать недвижимость, подарить и провести иные действия без согласия банка. Право залога удостоверяется ценной бумагой — закладной.

Понятие ипотека, как раз и означает залог недвижимости:

Согласно Википедии Ипотека — это залог недвижимого имущества, которое остается во владении и пользовании собственника. В случае неисполнения основного обязательства на недвижимое имущество обращается взыскание, имущество продается, а полученные денежные средства от его реализации направляются на погашение обязательства должника.

Как уже говорилось ранее, закладная является ценной бумагой и может быть продана ее владельцем, в случае, если найдется желающий ее купить. Этот желающий, как правило, называется инвестором. Вместе с покупкой закладной, ко второму залогодержателю переходит право на получение средств займа (основного долга и процентов).

Что получают стороны в результате рефинансирования:

Как, правило, на должнике (залогодателе) продажа закладной не отражается. Он получает уведомление о том, что бумага продана и продолжает возмещать кредит, но уже по новым реквизитам.

Банк (первоначальный залогодержатель), как правило, получает комиссию за выдачу кредита и возвращает себе основной долг для продолжения кредитования следующих клиентов. Иногда между банком и инвестором заключается соглашение о дальнейшем сопровождении рефинансированных кредитов, тогда банк может также получать определенную комиссию от инвестора.

Инвестор получает процентный доход по кредиту и возвращает основной долг.

Главным покупателем закладных в России сегодня является государственное агентство АИЖК.

Когда рефинансирование ипотеки лишено смысла

А кто-то не желает снова заниматься оформлением всех бумаг, прохождением необходимых юридических процедур. К тому же, в ряде случаев рефинансирование ипотеки лишено смысла:

— когда большая часть денег уже выплачена, особенно с учетом того, что банки закладывают суммы процентов в первые годы пользования заемными средствами, и они не возвращаются кредитуемому,

— когда банком не предусмотрено досрочное беспроцентное погашение кредита, а в противном случае заемщика ждут высокие штрафы.

Если же вы полны сил и решимости получить новый, более выгодный ипотечный кредит, чему способствует подвернувшееся «льготное» предложение со сниженной процентной ставкой, то дерзайте.

Получение новой ипотеки

Чтобы получить новый ипотечный кредит, нужно предоставить стандартный пакет документов со справкой о доходах и копией договора о существующей ипотеке.

Если вы осуществляете перекредитование ипотеки в другом банке, потребуется снова производить оценку залогового имущества, платить комиссии за рассмотрение заявки и выдачу денег, страховать жизнь, здоровье и долговую ответственность (если прежний страховщик не аккредитован при банке). Что касается залога, то сначала нужно погасить кредит в первом банке, затем, освободив объект обеспечения, предоставить его другому банку.

Помните важный момент: у каждого банка свои требования к объекту кредитования. Может случиться так, что квартира, одобренная в одном финансовом учреждении, по каким-то параметрам не удовлетворит другое.

Для подачи заявки на рефинансирование ипотечного кредита можно прибегнуть к помощи брокера. Стоимость его услуг составляет определенный процент от суммы кредита (порядка 10 — 60 тысяч рублей), но он поможет подобрать выгодное предложение, которое со временем окупит ваши затраты.

К тому же, специалист возьмет на себя все формальности по получению нового кредита, избавив вас от излишней суеты. Главное в этом вопросе – выбрать надежного посредника, зарекомендовавшего себя в подобных делах с наилучшей стороны.

Leave a Comment

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.